城镇老旧小区改造工作专题调研报告

关于城镇老旧小区改造工作专题调研报告
　　　　城镇老旧小区改造事关民生改善、城市文明、经济发展。为助力我市老旧小区改造工作，今年6-7月，市人大常委会组成调研组，先后赴x、x、x等全国城镇老旧小区改造试点城市和x、x等地学习考察，深入x区、x区、x区实地调研，学习先进经验，查找存在问题，为市委、市政府决策建言献策。现形成调研报告如下：
　　　　一、调研活动开展情况
　　　　为了确保调研实效，市人大常委会将此项工作纳入“拼经济促发展”活动的重要内容，一是高位推动。x主任亲自担任调研组组长、x副主任任副组长，市人大城管委及市人大常委会办公室、城工委共同参与，各县（市、区）联动调研。二是创新方式。坚持“监督＋助力”，会同市住建部门，采取“经验共学、问题共查、政策共研、民意共听、对策共商”的监督新模式，践行全过程人民民主，汇聚各方智慧力量。三是扩面提质。着眼全国城市更新试点创建，站位全国找标杆、学先进、阔眼界，为我市城市更新工作提供可学习、可借鉴、可推广的案例典范。
　　　　二、城镇老旧小区改造政策在我市落实情况
　　　　城镇老旧小区改造是城市更新的重要内容，该项工作自2017年在全国试点推开，2019年纳入城镇保障性安居工程并享受中央补助资金支持，2020年国务院办公厅出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》），标志着城镇老旧小区改造工作全面铺开。按照《意见》关于“在‘十四五’末，力争基本完成2000年底以前建成的需要改造的城镇老旧小区”的部署要求，我市共排查符合改造条件的老旧小区1233个、涉及居民16.68万户（已进行过“三供一业”改造的老旧小区未列入），截至2022年底，全市已完成改造项目759个，惠及居民11.2万户，完成投资15.5亿元。
　　　　（一）组织领导有序。市政府组建强有力的领导小组，先后出台了《x市城镇老旧小区改造工作实施方案》《x市2021－2025年城镇老旧小区改造规划》等政策文件。市住建局履行牵头责任，建立水、电、气、暖、通信等部门联席办公制度，加强对县（市、区）的指导督导。相关部门积极作为，相继出台鼓励提取住房公积金加装电梯等惠民政策，确保改造项目顺利推进。
　　　　（二）政策落实有力。坚持因地制宜、量力而行，细分为基础类、完善类、提升类改造项目，严格设计施工、安全监管、资金管理、考核评价等工作机制，克服三年疫情影响，同步推进水电气暖网改造及楼面整修、屋顶防水、绿化提升等，有力解决了老旧小区设施老、环境差、服务缺、管理弱等问题。x区x、x区x社区等一批老旧小区成功创建为“五星”党支部。
　　　　（三）对上争取有为。创新资金来源渠道，截至2023年4月，累计争取中央、省级奖补资金15.76亿元（住建口8.12亿元、发改口7.64亿元），县（市、区）到位专项债3.28亿元。同时，按照“谁受益、谁出资”原则，明确居民出资责任，吸引社会资本参与养老、托幼、超市等公配设施建设，提供了多渠道资金支持。
　　　　（四）宣传引导有效。开办“老旧小区改造那些事”“回眸2022关注x民生实事”专题专栏，报道老旧小区改造中的亮点做法，引起社会各界的普遍关注。各县（市、区）及办事处、社区采用召开业主大会、问卷调查、入户调查等方式，提高居民知晓率和参与度，凝聚了改造合力。
　　　　三、先进地区探索形成的新模式好经验
　　　　在全面了解我市工作推进情况的同时，我们也学习借鉴到了先进地区在老旧小区改造方面的成功经验。
　　　　（一）站位发展全局谋划。x市坚持“以人民为中心”发展思想，像总书记当年在x亲自抓城市改造一样抓老旧小区改造，实施“一揽子改造、一本账统筹、一体化招标、一条线串联、一核心动员、一盘棋治理”等“六个一”行动。x市立足“四精五有”要求，成立城市更新局，专职负责老旧小区改造等城市更新工作。x市在全国率先开展旧城镇、旧厂房、旧村庄“三旧”改造工作，推进老旧小区整片区改造。x市分专题制定老旧小区改造方案，逐一提交政府常务会议研究，确保改造工作“一盘棋”。
　　　　（二）注重整体功能提升。各地在老旧小区改造中，同步推进社区养老、基本医疗、停车场、垃圾分类、双违拆除。x市打造一批“六有五达标三完善”示范社区，即有一个社区综合服务站、一个卫生室、一个育幼室、一片室外活动场所、一套完善的市政设施、一套便捷的慢行系统，外观整治达标、公园绿化达标、道路建设达标、市政管理达标、环境卫生达标，组织队伍完善、社区服务完善、共建机制完善。x县探索老旧小区改造与旧城片区改造相结合的新模式，对不符合老旧小区改造政策的旧城片区，探索“政府引导不主导、群众自愿要出资”的改造模式，创新性开展“片区改造”“片区开发”试点，以点带面，整体提升。
　　　　（三）突出适老设施改造。x市、x市把适老设施作为改造重点，对加装电梯每台补贴10万元。x市采取连片规划、连片加装、连片托管模式，尤其在托管服务上，按照650元／月管理指导价，开展物业公司或专业平台“托管＋保洁”“托管＋保安”“托管＋保险”“托管＋需求”等套餐服务，让老百姓“保安全”的同时“得实惠”。此外，x市打造了11个“一老一幼”市级示范项目，老旧小区适老化、无障碍改造小区比例提高到90％，推动居民步行10—15分钟便民生活圈建设，用“走心改造”让“群众暖心”。
　　　　（四）善于市场手段运作。在政府引导上，x市本级按照6000元／户标准补贴，区财政不低于市级补助标准配套兜底。x县突破“打酱油的钱不能买醋”惯性思维，提高资本金比例，撬动金融机构信贷支持。在专营公司投入上，x市引导小区原产权单位、专营企业出资5.28亿元；x市引导专营企业投资1000万元，实施老旧小区弱电提质改造。在市场运作上，x市依托公有房屋、低效闲置用地、既有建筑活化利用等提供增值服务，增强“自我造血”功能；x市采用“投资＋建设＋运营”一体化招标模式，将多个老旧小区和周边国有房产注入项目包，实现“一本账统筹、一体化招标”。在群众自筹上，x市把居民出资作为纳入改造批次先决条件，推动90％以上项目完成维修基金归集；x县创新性开展“三捐”活动，共同打造美好家园。
　　　　（五）强化长效机制保障。x市以党建为引领，形成“党组织＋业委会＋物业公司”共建机制；x县引进“街道党组织＋社区自治组织＋物业企业＋党员志愿者”四联红色物业，推动物业服务与社区治理融合发展。x市以补贴方式，扶持物业企业渡过1－3年过渡期，鼓励物业企业参与老旧小区管理；x市探索由区属国企组建物业公司介入老旧小区物业管理，成立民间非营利组织——家园事务服务中心，实现后续工程改造、物业管理、社区治理“一盘棋”推进。
　　　　四、与先进地区相比我市老旧小区改造工作存在的不足
　　　　对比先进地区推进城镇老旧小区的经验做法，我市既有自身的特色和优势，但也存在差距和不足，主要表现在：
　　　　（一）政策供给有待完善。电梯加装、飞线整治、物业管理是目前老旧小区改造的难点，市民诉求多、涉及部门广、改造难度大，对此，政府尚未出台相应的专项指导意见，一定程度上制约了改造效果，影响了群众积极性。尤其是关于既有住宅加装电梯的指导意见，社会关注度较高，期盼政府尽早研究出台。
　　　　（二）规划设计有待提升。一是整体改造规划与城市总体规划耦合性不强，整片区改造的理念植入、规划设计相对滞后，与先进地区整片区改造率达到90％以上相比有差距。二是部分改造规划与公配设施规划缺乏衔接，适老及适儿化改造规划不到位，停车、休闲、健身等设施配置不足，无法通过改造构建起社区便捷生活圈。三是部分已改造项目的设计方案粗线条，针对性不强，改造效果不佳，与群众需求有偏差。
　　　　（三）投资效益有待提高。一是资金适配性较差，比如，调研的一个近万人规模小区，在群众改造意见不统一、改造条件不成熟的情况下，投入700万元进行“浅表式”改造，资金既没有花在刀刃上，居民意见较大。二是资金滞后性突出，由于上级奖补资金下达渠道和时序不同，地方财政先期筹措资金难度大，造成业主单位只能“等钱设计”“等钱施工”，存在“可汤泡馍、有多少钱干多少事”现象，直接制约了改造进度和效果。三是资金集聚度不高，养老、医疗、教育、文化等政策性资金投向相对分散，难以形成集聚效应。
（四）市场运作有待创新。一是资金渠道较为单一，改造资金主要依靠政府投入、政策性补贴、专项债等，还没有形成“上级专项、本级配套、